Our Location

Thank you for visited our website

Address

7 ปรีดีพนมยงค์ 27 ถนนสุขุมวิท 71
แขวงคลองตัน เขตวัฒนา กรุงเทพฯ
10110
Service Center : 091 225 9308

Phone

02 392 6868

Fax

02 392 6868

ค่าก่อสร้าง BOQใช้ประกอบการติดต่อธนาคารเพื่อขอกู้เงินได้

ค่าก่อสร้าง BOQใช้ประกอบการติดต่อธนาคารเพื่อขอกู้เงินได้
Jul
13
  • Posted by: admin
  • Date: 2014-07-13
  • In:  Knowledge
  • 0 comments

ฉบับนี้ผมนึกถึงประเด็นเรื่องที่จะนำเสนอเกี่ยวกับราคาค่าก่อสร้างบ้าน ซึ่งถึงแม้ชื่อหนังสือนี้จะเกี่ยวกับเรื่องการเลือกซื้อบ้าน แต่ผมคาดว่าคงมีท่านที่ซื้อหนังสือเพราะต้องการดูแบบบ้านจากโครงการต่างๆ เพื่อเป็นไอเดียหรือในการสร้างบ้านเอง หรืออีกนัยหนึ่งคือการจ้างผู้รับเหมา ดังนั้นในตอนนี้ผมจะขอเขียนถึงเรื่องที่ท่านได้แบบบ้านตามต้องการแล้ว และต้องการหาผู้สร้างบ้านให้ท่าน เราคงเคยได้ยินกันบ่อยๆ ว่าการประเมินราคาค่าก่อสร้างนั้นจะประเมินเป็นราคาต่อตารางเมตร ซึ่งตารางเมตรที่ว่าก็คือพื้นที่ใช้สอยของตัวอาคารหรือตัวบ้าน (ไม่รวมพื้นที่ของหลังคา) ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวขนาด 8×12 เมตร 2 ชั้น จะมีพื้นที่ใช้สอยเท่ากับ 192 ตารางเมตร (ถ้าหากมีที่จอดรถที่มีโครงสร้างแยกต่างหากก็ต้องนำพื้นที่ของที่จอดรถมารวมด้วย) การประมาณค่าก่อสร้างสำหรับบ้านเดี่ยวที่มีรูปแบบไม่หรูหรามาก ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 12,000-15,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นราคาค่าก่อสร้างบ้านที่มีพื้นที่ขนาดดังกล่าวจะเท่ากับ 192×12,000 = 2,300,400 บาท ซึ่งเป็นราคาประมาณการอย่างหยาบๆ และไม่สามารถนำไปใช้ประกอบการติดต่อธนาคารเพื่อขอกู้เงินได้ จะต้องทำรายการอย่างละเอียดทั้งหมดที่เป็นค่าก่อสร้างบ้านซึ่งเรียกว่า BOQ (Bill of Quantity) และเป็นเรื่องที่ผมจะขอเขียนเล่าให้ทราบในตอนนี้ครับ “BOQ” คือเอกสารแสดงรายละเอียดของราคาค่าก่อสร้าง โดยมีรายละเอียดแยกประเภทค่าวัสดุและค่าแรงงานและจะแบ่งแยกเป็นหมวดงานประเภทต่างๆ ได้แก่ งานโครงสร้าง, งานสถาปัตยกรรม, งานระบบประปา-ระบบไฟฟ้า (ปัจจุบันอาจมีระบบสื่อสาร-บันเทิงพวกจานดาวเทียมและอินเตอร์เน็ตรวมอยู่ด้วย) และถ้าบ้านที่ซับซ้อนมากก็จะมีระบบปรับอากาศเพิ่ม ซึ่งแต่ละประเภทงานก็จะมีรายละเอียดตามลักษณะ ตัวอย่างเช่น งานโครงสร้างจะมีรายการของงานเสาเข็ม, งานขุดดิน, งานไม้แบบ, เหล็ก, คอนกรีต, งานหลังคา, งานแผ่นพื้นสำเร็จ รวมถึงลวดผูกเหล็กและตะปู เป็นต้น

สำหรับหมวดงานสถาปัตยกรรมจะมีประเภทของงานมากที่สุด ได้แก่ งานฝ้าเพดานกำหนดเป็นฝ้าแบบไหน ฝ้าฉาบเรียบหรือฝ้าทีบาร์, งานผนังจะก่ออิฐมอญ อิฐบล็อก หรืออิฐมวลเบา, งานพื้น โดยบอกประเภทของพื้นว่าเป็นพื้นกระเบื้อง พื้นไม้ปาร์เกต์หรือพื้นไม้จริง, งานประตูหน้าต่างเป็นไม้ประเภทใด หรือเป็นประตูกระจก อะลูมิเนียม มีแบบและขนาดอย่างไร, งานบันได (ถ้าเป็นบันไดปูด้วยไม้แผ่นราคาจะค่อนข้างสูงครับ), งานทาสี ต้องกำหนดชนิดของสีที่จะใช้งาน เนื่องจากสีแต่ละชนิดจะมีราคาต่างกันถึงต่างกันมาก เป็นต้น

งานระบบที่กำหนดเพื่อการใช้งานก็ต้องกำหนดลงในรายการของ BOQ เช่น งานระบบไฟฟ้าจะกำหนดชนิดของสวิตช์ไฟว่าเป็นแบบเดี่ยวหรือแบบสวิตช์เดียวคุมหลายดวงไฟ งานจุดสำหรับโทรศัพท์ โทรทัศน์ จุดติดตั้งเครื่องปรับอากาศ และส่วนใหญ่แล้วงานระบบไฟฟ้าจะกำหนดให้เจ้าของเป็นผู้จัดซื้อดวงโคม เนื่องจากเป็นเรื่องความสวยงามและมีราคาหลายระดับต่างกันมาก, งานระบบสุขาภิบาลจะกำหนดราคาของการติดตั้งสุขภัณฑ์ ระบบน้ำประปา ระบบระบายน้ำ ระบบบำบัดของเสีย บ่อบำบัดและท่อส้วม

 

ที่ผมเขียนเล่ามาอย่างรวมๆ ก็เพื่อให้ท่านได้ทราบเป็นแนวทางว่าในเอกสาร BOQ ควรมีอะไรบ้าง และเหตุผลสำคัญคือการจะทำสัญญาเพื่อกู้ธนาคารต้องมีรายละเอียดครบถ้วน นอกจากนั้นอีกเหตุผลหนึ่งที่สำคัญคือ ถ้าหากเกิดกรณีมีงานเพิ่มหรือลดจะได้ใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงเพื่อความยุติธรรมทั้งสองฝ่าย

 

นอกจากรายการที่กล่าวมาแล้ว ในการสรุปราคารวมยังต้องมีรายการของค่าดำเนินการและกำไรบวกรวมเป็นค่าใช้จ่ายสุทธิ และถ้าหากใช้บริการของการสร้างบ้านจากบริษัทรับสร้างบ้านก็จะมีภาษีมูลค่าเพิ่มบวกรวมเข้ามาเป็นรายการสุดท้ายครับ และเมื่อได้ราคาทั้งหมดแล้วหากท่านได้นำพื้นที่ใช้สอยไปหารราคา ก็จะได้ราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรตามที่ผมได้เขียนตั้งแต่ต้น ซึ่งถ้าหากว่าราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรมีค่าสูงหรือต่ำเกินไป ก็จะเป็นดัชนีชี้วัดได้ถึงความผิดปกติของการเสนอราคา เพื่อการตรวจสอบอย่างละเอียดก่อนการตกลงทำสัญญาให้ก่อสร้าง ขอจบเรื่องรายละเอียดของราคาค่าก่อสร้างสำหรับตอนนี้ครับ

 

ประมาณราคาก่อสร้าง ประโยชน์สำหรับลูกค้า

ถือเป็นประโยชน์มหาศาลสำหรับลูกค้าเลยทีเดียวหากท่านใช้มันเป็นแล้วงานของท่านก็จะสำเร็จไปอย่างราบรื่นและถูกต้อง ได้วัสดุตามที่ตกลงเซนต์สัญญากับผู้รับเหมาและสามารถป้องกันการทุจริตของผู้รับเหมาที่มีต่อลูกค้าได้เป็นอย่างดี

1. ควบคุมรายการวัสดุและชนิดของวัสดุให้เป็นไปตามแบบที่ได้เซนต์สัญญากับผู้รับเหมาไว้ สามารถตรวจสอบคุณภาพของวัสดุได้ตามใบประมาณราคาก่อสร้าง หรือ BOQ ของท่าน

2. สามารถช่วยตรวจสอบคุณภาพของงานได้เป็นอย่างดีเลยทีเดียว

3. ป้องกันการทุจริตหรือการลักไก่ที่ภาษาชาวบ้านเขาเรียกกันทั้งนี้เจ้าของบ้านต้องมีเวลามาตรวจสอบพร้อมกับดูรายการประมาณราคาก่อสร้างเพื่อประกอบการตรวจสอบงานได้อีกด้วยทั้ง จำนวนและสามารถรู้ถึงขั้นตอนการติดตั้งอีกด้วย

4. สามารถเปรียบเทียบราคากับผู้รับเหมาหลาย ๆ เจ้าอันนี้ถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของบ้าน หากท่านมีใบประมาณราคาก่อสร้างที่เป็นราคากลางและถูกคิดมาโดยผู้ออกแบบแล้วท่านสามารถที่จะนำไปให้ผู้รับเหมามาประมูลงานแข่งกันเพื่อได้ราคาที่เหมาะสมกับงาน

5. สามารถนำไปยื่นขอกู้ธนาคารได้ทันที และสามารถนำไปประกอบแนบท้ายเล่มสัญญารับเหมาก่อสร้างอาจจะมีมากกว่านี้เสียอีกสำหรับใบประมาณราคาก่อสร้างจริง ๆ ลึก ๆ มันมีประโยชน์มหาศาลเลยทีเดียวและยังสามารถเป็นหลักฐานสำหรับข้อพิพาษต่าง ๆ ที่ผู้รับเหมาก่อสร้างจะหยิบยกมาเพื่อปกป้องความผิดของตนเอง เพราะฉะนั้นจึงจำเป็นที่เจ้าของแบบบ้านนั้นพึงให้มีการคิดประมาณราคาก่อสร้างก่อนการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งรายเล็กและรายใหญ่

ประมาณราคาก่อสร้างประโยชน์สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้าง

1. ใช้เป็นรายการประกอบแบบ หรือเป็นรายการวัสดุในงานก่อสร้างเพื่อยืนยันกับลูกค้าว่ารายการวัสดุมีอะไรบ้างที่ใช้กับงานของลูกค้าแต่ละท่านแต่ละหลัง
2. เป็นหลักฐานงานก่อสร้างได้เป็นอย่างดี และเป็นลายลักษณ์อักษร
3. ควบคุมค่าใช้จ่ายในงานก่อสร้าง และควบคุมการใช้วัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ให้อยู่ในขอบเขตของงานที่วางไว้ได้เป็นอย่างดีซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของผู้รับเหมาก่อสร้าง
4. ประโยชน์สำหรับแผนการสั่งซื้อวัสดุและจำนวนวัสดุที่ต้องใช้สำหรับงานรับเหมาก่อสร้างนั้น ๆ
5. สามารถควบคุมการทำงานของลูกน้องได้เป็นอย่างดีว่ามีการสั่งวัสดุตามแผนงานหรือไม่ หรือขาดเกินอย่างไร และสามารถบอกได้ถึงประสิทธิภาพการทำงานของ โฟร์แมนและผู้ประมาณราคาได้อย่างชัดเจน
6. สามารถเพิ่มศักยภาพการทำงานให้กับองค์กรได้เป็นอย่งดี
ที่มา นิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับเดือน มี.ค.55
Comments (0)

Comments are closed.